抵当権抹消登記の申請方法｜必要書類・費用・期限を司法書士が解説【2026年版】

住宅ローンを完済しても、不動産の登記簿に記録された抵当権は自動では消えません。金融機関から受け取った書類を使い、法務局へ「抵当権抹消登記」を申請する必要があります。

この記事では、抵当権抹消登記の必要書類、費用、申請の流れ、自分で手続きできるケースを司法書士の視点で整理します。住所・氏名の変更、書類の紛失、相続など、通常どおり進められない場合の対応も解説します。

抵当権抹消登記とは

抵当権とは、住宅ローンなどの返済ができなくなった場合に、金融機関が担保となっている不動産から優先的に弁済を受けるための権利です。抵当権を設定すると、その内容が土地や建物の登記簿に記録されます。

ローンを完済すると、通常は担保としての抵当権を存続させる必要がなくなります。しかし、返済が終わったという金融機関内部の処理だけでは登記簿の記録は消えません。所有者と金融機関が共同で、法務局へ抵当権抹消登記を申請します。実際には、金融機関から委任状などを受け取り、所有者または依頼を受けた司法書士が申請するのが一般的です。

抵当権抹消登記に期限はある？放置するリスク

抵当権抹消登記そのものには、完済後何日以内という一般的な申請期限は定められていません。ただし、法務局も、金融機関から書類を受け取ったら紛失・汚損しないようにして、できるだけ速やかに申請することを案内しています。

長期間放置すると、次のような問題が起こりやすくなります。

• 金融機関から受け取った登記識別情報、解除証書、委任状などを紛失する
• 金融機関の合併、商号・本店変更、代表者変更などで確認事項が増える
• 所有者が亡くなり、相続関係の確認や別の登記が必要になる
• 不動産を売却・借換え・追加担保に入れる際、日程に間に合わなくなる

「期限がないから後でよい」ではなく、書類と関係者がそろっている完済直後が、最も進めやすい時期です。

必要書類｜銀行から届いた封筒はまとめて保管

一般的な抵当権抹消登記で使用する書類は次のとおりです。書類名や形式は、借入時期や金融機関によって異なります。

書類・情報	主な内容・入手先
登記申請書	法務局の様式・記載例を参考に作成します。
登記原因証明情報	解除証書、弁済証書など。金融機関が抵当権の消滅を証明する書類です。
登記識別情報または登記済証	抵当権設定時に金融機関へ交付された情報・書類です。金融機関から返却・提供されます。
金融機関の委任状	金融機関が、所有者などへ登記申請を委任する書類です。
金融機関の会社法人等番号等	抵当権者が法人の場合に必要となる情報です。金融機関の案内や同封書類を確認します。
対象不動産の登記情報	土地・建物の所在、地番、家屋番号、抵当権の受付年月日・受付番号などを確認します。
司法書士への委任状	司法書士へ申請を依頼する場合に、所有者から提出します。

「完済証明書」だけでは抵当権抹消登記を申請できない場合があります。金融機関から届いた封筒は、一部だけを抜き出さず、案内文を含めて一式保管してください。申請書に記載する登記原因の日付も、自己判断で完済日を書くのではなく、解除証書や弁済証書の記載を確認します。

費用はいくら？登録免許税と司法書士報酬

自分で申請する場合の主な実費

抵当権抹消登記の登録免許税は、原則として不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら合計2個のため2,000円です。不動産が20個以上の場合は、申請1件につき20,000円となります。

このほか、登記事項証明書・登記情報の取得費、郵送申請の送料や返送費などがかかります。住所・氏名変更登記などを同時に行う場合は、その登記の登録免許税等も別途必要です。

司法書士へ依頼する場合

司法書士へ依頼する場合は、登録免許税などの実費に司法書士報酬が加わります。とおやま司法書士事務所の抵当権抹消登記の司法書士報酬は、11,000円（税込）からです。不動産の個数、管轄法務局の数、住所・氏名変更、相続、書類紛失などの有無により金額が変わるため、正式な費用は事前にお見積りします。

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自分で申請する流れ

STEP 1　金融機関から書類を受け取る

完済後、金融機関から抵当権抹消関係書類が窓口または郵送で交付されます。届く時期は金融機関によって異なります。完済後しばらく待っても届かない場合は、借入先へ確認してください。

STEP 2　登記簿と現在の状況を照合する

土地・建物の登記情報を取得し、所有者の住所・氏名、抵当権者、受付年月日・受付番号、不動産の個数を確認します。住所や氏名が現在と異なる場合は、原則として先に、または抵当権抹消登記と同時に変更登記を申請します。

STEP 3　登記申請書を作成する

登記の目的、原因、権利者・義務者、添付情報、申請日、管轄法務局、登録免許税、不動産の表示などを記載します。法務局は申請書の様式と記載例を公開しています。

STEP 4　管轄法務局へ申請する

申請先は、原則として対象不動産の所在地を管轄する法務局です。窓口への持参、郵送、オンラインで申請できます。法務局の登記手続案内は事前予約制の場合があり、申請書の代筆や書類内容の補充までは対応していません。

オンライン申請には、電子証明書や申請用ソフトなどの準備が必要です。紙の添付書類を別送する場合は、オンライン申請の受付後、所定の期間内に法務局へ到達させる必要があります。初めての方は、準備時間も含めて書面申請と比較しましょう。

STEP 5　補正対応・完了書類の受領

申請内容に不足や誤りがあれば、法務局から補正の連絡があります。登記完了後は登記完了証等を受け取り、必要に応じて登記情報を取得して、抵当権が抹消されていることを確認します。

自分でできるケース・司法書士へ相談したいケース

自分で進めやすいケース	司法書士へ相談したいケース
金融機関の書類が一式そろっている	書類を紛失・汚損した
登記上の住所・氏名と現在の住所・氏名が同じ	引越し、住居表示、婚姻等で住所・氏名が変わった
所有者が存命で相続が関係しない	所有者が亡くなっている、相続登記も必要
不動産の数や管轄が少なく、期限に余裕がある	不動産が多数・複数管轄、共有、古い抵当権がある
申請書作成や法務局との連絡に時間を使える	売却・借換えの予定があり、完了期限が決まっている

ご自身でできるかどうかは、書類作成の難しさだけではなく、前提となる別の登記や期限の有無で判断することが大切です。

よくある「そのまま申請できない」ケース

登記簿の住所・氏名が現在と違う

抵当権抹消登記の申請人の表示は、登記簿上の所有者情報とつながる必要があります。引越しや婚姻などで住所・氏名が変わっている場合は、住所・氏名変更登記を先に、または同時に申請するのが一般的です。

2026年4月1日から、所有者の住所・氏名等の変更登記が義務化されました。原則として変更日から2年以内の申請が必要です。2026年4月1日より前の変更が未登記の場合は、2028年3月31日までに対応する必要があります。

金融機関の書類を紛失した

まず、抵当権者である金融機関や保証会社へ連絡します。解除証書や委任状などは再交付を受けられることがありますが、登記識別情報や登記済証は同じものを再発行できません。その場合でも事前通知制度などを利用して申請できる可能性がありますが、通常より確認と準備に時間がかかります。

所有者が亡くなっている

完済・解除と死亡の前後関係、現在の登記名義、相続人の状況によって、必要となる申請や添付書類が変わります。相続登記を先に行うケースもあるため、金融機関の書類と戸籍関係を確認してから申請順序を決めます。

金融機関が合併・商号変更している

登記簿に記録された抵当権者と現在の金融機関名が異なっていても、直ちに抹消できないとは限りません。合併や変更の経緯を確認できる情報が必要となる場合があるため、同封書類を確認し、不足があれば金融機関へ問い合わせます。

売却・借換えの予定がある

売却や借換えでは、決済日に合わせて抵当権抹消登記と次の登記を連続して申請することがあります。金融機関の書類交付にも時間がかかる場合があるため、日程が決まった段階で金融機関、仲介会社、司法書士へ早めに共有してください。

抵当権抹消登記のよくある質問

ローン完済後、銀行が自動で抹消してくれますか？

通常は自動では抹消されません。金融機関から必要書類を受け取り、所有者または依頼を受けた司法書士が法務局へ申請します。借換えや売却では、金融機関指定の司法書士が手続きを進めることがあります。

完済から何年も経っていますが申請できますか？

申請できる可能性はあります。ただし、書類の紛失、住所変更、相続、金融機関の再編などで手続きが複雑になっていることがあります。手元の書類をまとめ、登記情報と照合するところから始めます。

土地と建物で法務局が違うことはありますか？

隣接地、私道持分、遠方の不動産などが共同担保になっている場合、対象不動産や管轄が複数になることがあります。金融機関の書類と共同担保目録を確認し、抹消対象を漏らさないことが重要です。

法務局へ相談すれば申請書を作ってもらえますか？

法務局では予約制の登記手続案内を利用できますが、申請書の代筆や添付書類の内容補充は行っていません。個別事情を踏まえた書類作成や申請代理が必要な場合は、司法書士へ相談します。

まとめ｜完済書類がそろっているうちに確認を

抵当権抹消登記は、書類がそろい、住所・氏名や相続の問題がなければ、ご自身で申請できる手続きです。ただし、放置すると書類紛失や関係者の変更によって難しくなり、売却や借換えの予定に影響することがあります。

とおやま司法書士事務所では、金融機関から届いた書類の確認から、住所・氏名変更登記、相続登記を含む申請まで対応しています。千葉県市川市・船橋市周辺で抵当権抹消登記をご検討の方は、書類一式をお手元にご相談ください。

参考資料

• 法務局「不動産登記の申請書様式について」
• 法務局「住宅ローン等を完済した方へ」
• 法務局「抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方」
• 法務省「住所等変更登記の義務化について」

この記事は2026年7月時点の法令・公表資料に基づく一般的な情報です。必要な手続きや書類は、登記記録、金融機関の書類、完済・相続等の時期によって異なります。