抵当権抹消の前に住所変更登記は必要？順番・同時申請と2026年義務化を司法書士が解説

住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権抹消の書類が届いたものの、「登記簿には以前の住所が載っている」「結婚で姓が変わっている」ということがあります。この場合、抵当権抹消登記だけを申請するのではなく、原則として先に住所・氏名変更登記が必要です。

さらに、2026年4月1日から不動産所有者の住所・氏名変更登記が義務化されました。この記事では、抵当権抹消と住所・氏名変更登記の順番、同時申請の方法、必要書類、費用、スマート変更登記との関係を司法書士が分かりやすく解説します。

なぜ抵当権抹消の前に住所変更登記が必要なのか

抵当権抹消登記は、原則として、不動産の所有者を「登記権利者」、金融機関などの抵当権者を「登記義務者」とする共同申請によって行います。登記簿に記録された所有者の住所・氏名と申請書に記載する現在の住所・氏名が異なると、同一人物であることが登記記録上確認できません。

そこで、まず登記名義人の住所・氏名を現在の情報へ変更し、その後に現在の住所・氏名で抵当権抹消登記を申請します。法務局の案内でも、登記上の住所・氏名と現在の住所・氏名が異なる場合は、先に変更登記等を行う流れが示されています。

住所変更登記が必要か確認する方法

1. 土地・建物の登記情報を確認する

まず、対象となる土地・建物の登記事項証明書または登記情報を取得し、所有権の欄に記録された住所・氏名を確認します。固定資産税の納税通知書に現在の住所が記載されていても、登記簿が自動的に変更されているとは限りません。

2. 現在の住民票・戸籍上の氏名と比べる

登記簿の住所と現在の住所、登記簿の氏名と現在の氏名を比較します。引越しだけでなく、住居表示の実施、町名地番の変更、婚姻・離婚・養子縁組などが関係する場合もあります。行政区画や住居表示の変更のみの場合は、通常の転居とは扱いが異なることがあるため、原因を確認します。

3. 共同担保になっている不動産を漏れなく確認する

自宅の土地・建物だけでなく、私道持分、敷地権化されていない土地、別の管轄にある不動産などが共同担保になっていることがあります。金融機関から届いた書類と共同担保目録を照合し、抹消対象を確認しましょう。

住所変更登記と抵当権抹消登記の順番

2つの登記は同時に申請できる？

住所・氏名変更登記と抵当権抹消登記は、同じ日に同じ法務局へ連続して申請できます。一般に「連件申請」と呼ばれる方法で、変更登記を1件目、抵当権抹消登記を2件目として申請します。

ただし、1枚の申請書でまとめるのではありません。それぞれの登記申請書と必要書類を準備し、前の登記が処理されることを前提に次の登記を申請します。郵送申請でも可能ですが、受付順が分かるように整理する必要があります。

不動産が複数の法務局の管轄にまたがる場合や、住所のつながりが証明できない場合は、単純な連件申請にならないことがあります。

住所・氏名変更登記の必要書類

変更の内容	一般的に確認する書類
1回の転居で住所のつながりが確認できる	住民票の写しなど
複数回転居し、住民票だけではつながらない	戸籍の附票の写し、住民票の除票など
婚姻・離婚等による氏名変更	戸籍全部事項証明書・個人事項証明書等、氏名変更と現在の氏名を確認できる書類
住居表示の実施等	市区町村が発行する住居表示実施証明書等
司法書士へ依頼する	委任状、本人確認書類など

必要書類は、登記簿上の住所から現在の住所までの履歴や、変更の原因によって異なります。住民票へマイナンバーを記載しないよう注意してください。法務局が住民基本台帳ネットワークで住所変更の事実を確認できる場合は、住民票の写し等の添付を省略できることもあります。

何度も引っ越していて住所がつながらない場合

現在の住民票には、ひとつ前の住所までしか記載されないことがあります。登記簿上の住所から複数回転居している場合は、戸籍の附票や住民票の除票などを組み合わせ、住所の移り変わりを確認します。

保存期間の経過や戸籍の改製などにより、公的書類だけでは住所のつながりを証明しきれないケースもあります。その場合は、登記済証・登記識別情報、固定資産税関係書類なども確認し、管轄法務局と相談しながら追加資料や申立書等を検討します。必要となる資料は個別事情によって異なるため、自己判断で書類を処分しないでください。

なお、登記済証・登記識別情報や固定資産税関係書類は、住所変更の経緯を直接証明するものとは限りません。必要となる補完資料や登記申請の可否は、個別の事情に応じて判断されます。

所有者が亡くなっている場合は、抵当権の消滅日を確認

不動産の所有者が亡くなっている場合には、抵当権が消滅した時期と所有者の死亡時期の前後関係によって、必要な登記手続きが異なります。

所有者の死亡前に、弁済や解除などによって抵当権が既に消滅していた場合には、相続登記を行わず、相続人から抵当権抹消登記を申請できる場合があります。一方、所有者の死亡後に抵当権が消滅した場合には、通常、相続登記を先に行った上で、抵当権抹消登記を申請することになります。

「ローンの最終返済日」「解除証書・弁済証書に記載された登記原因の日付」「所有者の死亡日」を照合することが重要です。ただし、具体的な申請方法は、登記原因、相続関係、登記義務者側の承継関係などによって異なるため、個別に確認する必要があります。

2026年4月から住所・氏名変更登記が義務化

2026年4月1日から、不動産の所有権登記名義人は、住所・氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請することが義務付けられました。正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料が科される可能性があります。

2026年4月1日より前に住所・氏名が変わっており、変更登記をしていない場合も対象です。この場合は、原則として2028年3月31日までに対応する必要があります。

抵当権抹消を予定している方にとっては、義務化への対応だけでなく、抹消登記の前提を整える意味でも、早めの確認が重要です。

スマート変更登記を利用すれば、抵当権抹消前の変更登記は不要？

スマート変更登記とは、所有者が検索用情報を申し出ておくことで、法務局が住民基本台帳ネットワーク等の情報を確認し、本人の意思確認を経て職権で住所等を変更する仕組みです。制度は2026年4月1日に施行され、検索用情報の申出は無料です。

個人のスマート変更登記については、2026年12月中旬以降、法務局から対象者に対して順次、住所等の変更登記に関する意思確認通知が送付される予定です。実際の職権登記は、必要な確認手続き等を経て行われます。

検索用情報の申出をしても、直ちに登記簿の住所が変更されるわけではありません。法務局による照会、意思確認、審査などを経て処理されます。具体的な対象者や通知時期については、法務省の最新の案内をご確認ください。

抵当権抹消、売却、借換えなどを近く予定している場合には、まず登記記録上の住所・氏名が変更されているかを確認します。変更登記が完了しておらず、速やかな手続きが必要な場合には、スマート変更登記の完了を待たず、通常の住所・氏名変更登記を申請することを検討します。

費用はいくらかかる？

登録免許税

住所・氏名変更登記の登録免許税は、原則として不動産1個につき1,000円です。抵当権抹消登記も、原則として不動産1個につき1,000円です。

例えば、土地1筆と建物1棟について住所変更登記と抵当権抹消登記を行う場合、それぞれ不動産2個分となり、登録免許税は住所変更登記2,000円、抵当権抹消登記2,000円の合計4,000円が目安です。

住所・氏名変更登記について、住居表示の実施や行政区画の変更等による変更である場合には、所定の証明書を添付することで非課税となることがあります。また、同一の申請書により20個を超える不動産について抵当権抹消登記を受ける場合は、申請1件につき20,000円となります。個別の非課税要件や不動産の数を確認して計算します。

司法書士へ依頼する場合

司法書士へ依頼する場合は、登録免許税、証明書取得費、郵送費などの実費に司法書士報酬が加わります。とおやま司法書士事務所では、住所・氏名変更登記および抵当権抹消登記について、対象不動産や必要書類を確認した上で事前にお見積りします。

料金・サービスの詳細を見る

自分で申請しやすいケース・司法書士へ相談したいケース

自分で進めやすいケース	司法書士へ相談したいケース
転居が1回で、住民票で住所のつながりが確認できる	転居回数が多く、登記簿上の住所までつながらない
金融機関の抹消書類が一式そろっている	抹消書類を紛失した、古い書類しかない
土地・建物が同じ管轄にある	不動産が多数または複数管轄にある
所有者が存命で、相続が関係しない	所有者が亡くなっている、共有者にも変更がある
売却等の期限がなく、補正に対応できる	売却・借換えが迫っており、完了期限が決まっている

よくある質問

住所変更登記が終わってからでないと、抵当権抹消を申請できませんか？

住所変更登記の完了を待って別の日に申請する方法のほか、住所変更登記を1件目、抵当権抹消登記を2件目として同じ日に連続して申請することもできます。

住所変更登記だけスマート変更登記に任せられますか？

検索用情報を申し出ることで、今後、法務局が職権で変更登記を行う仕組みを利用できます。ただし、抵当権抹消を急ぐ場合は職権登記を待たず、通常の変更登記申請を行う方が確実です。

住宅ローンを借りた後に何度も引っ越しました。全部の住所を登記しますか？

通常は現在の住所への変更登記を申請しますが、登記簿上の住所から現在の住所までの移転経緯を証明する必要があります。住民票だけで不足する場合は、戸籍の附票や住民票の除票などを確認します。

銀行へ住所変更を届けていれば、登記簿も変わっていますか？

銀行、市区町村、税務関係の住所変更手続をしても、通常、それだけで不動産登記簿の所有者住所が変更されるわけではありません。登記情報を取得して確認してください。

抵当権抹消と住所変更をまとめてご相談いただけます

とおやま司法書士事務所では、市川市・妙典を中心に、住所・氏名変更登記と抵当権抹消登記をまとめて承っています。金融機関から届いた封筒一式と本人確認書類をご用意いただければ、登記情報と照合し、必要な手続きと費用を事前にご案内します。

「住所が何度も変わっている」「旧姓のままになっている」「どの書類を使うのか分からない」という場合も、書類を処分せず、そのままお持ちください。

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本記事は2026年11月時点の法令・公表資料をもとに一般的な手続きを解説したものです。必要書類や申請方法は、登記記録、住所変更の経緯、法務局の管轄その他の事情により異なります。個別案件については、管轄法務局または司法書士へご確認ください。